昆明这些小区 跌到底了吗？
提到白马小区，办公室几个同事纷纷表示刚毕业的时候在那一片租过房。不同时期，同样的选择。
昆明有这么一些老小区，全部拆迁不现实，但房龄放在那里，外表已经破旧不堪；设计落伍，楼梯房爬到怀疑人生；户型不合理，阳台还要兼具餐厅功能……更别提公区配套和小区停车问题。
谈不上有居住舒适度，也没有名校傍身，有些甚至地段也一般般，这样的老小区出路在哪里？
本期《市场观察》我们选了几个比较大的老小区（白马小区、曙光小区、船房小区，金沙小区），看看这些小区的现状和租售情况。
《市场观察》栏目往期回顾：
昆明的城市更新主要由两部分组成：城中村的拆迁和老旧小区的改造。
相较于拆迁涉及更多利益分配、更长开发周期和更大的工程量，老旧小区的改造显然要轻松一些。从今年9月份披露的数据来看，2019年至2021年昆明共实施老旧小区改造730个，2022年昆明计划实施443个老旧小区的改造，已有418个开工实施改造。（数据来源：昆明日报）
我们前段时间踩盘市中心老破小（原文阅读：《昆明市中心老破小单价超3万 还供不应求》）的时候，也看到明通巷各种院坝小区经过微改造后，确实更加整洁。
但是，老实说，微改造可以使老小区看上去不那么脏乱差，消除一定的安全隐患，对于内部居住品质并无太大提升。
再来看最近昆明保障性租赁住房申请通道开放的新闻，不设收入、户籍限制，只要是年满18周岁，在所申请的保障性租赁住房项目所在的地没有房，就可以申请。
以首个投入运营的保障性租赁住房项目为例，平层租金基准价为19元/㎡/月，如果选择62.79㎡的户型，月租金约1193元，略低于同地段次新小区100-200元/月。
虽然目前此类住房在租房市场中占比很小，不会对昆明整个租房市场造成冲击，但是对周边小区的租金定价必然会有一定影响。
另一方面，由于二手房市场行情不太乐观，部分房东“由售改租”或“边租边售”，使得租房市场供应端出现增量。在需求没有明显变化的情况下，大部分小区都出现了租金下跌的情况。
居住品质差，没有名校加持的老小区，在租售市场仅剩的价格优势也受到冲击，这就很尴尬了。
总结几点观察到的情况：
1、老小区近两年房价和租金均有下降，楼梯房低楼层房源比高楼层租售价格更高也更好出手。
2、老小区是否改造、是否加装电梯谁也说不准，想要推倒重建更是需要难得的契机。
3、自住较多，投资较少，租房市场比二手房市场活跃。
4、通过合租可以让租客降低租房成本，老小区周边价格亲民的商业还能进一步降低生活成本，两者共同吸引更多租客，从而形成生活氛围浓厚的大型社区。
5、老小区大多有一些通病：公共区域空间小，绿化景观少，停车困难，居住舒适度差。
6、没有划片到优质学校的老小区，二手房流通性较差。
7、小区住户老人较多（应该也和工作日白天有关），但是没有看到太多适老化设施。
8、老小区物业管理较为松懈，大门基本是摆设，进出自由无人盘问。
9、老小区内室内重新装修后的房子，更好租/好卖。
白马小区
白马小区整体占地面积约56亩，算是西市区比较有代表性的老小区。
不过，我们首先来到的地方却是该小区不太具有代表性的——白马高层住宅区。
是的，白马小区有高层住宅。但是，维护较差，已经是老得掉“渣”（真的在掉）了。
之前我们去佳湖花园的时候，提到贴瓷砖的外墙比涂料外墙更不容易老化。看了这个小区，很想收回这个结论。
如果没有很好地后期维护，什么样的外墙都抵不过时间的侵蚀。
四栋16层的高层住宅，两梯八户，和白马小区其他组团相比，胜在不用爬楼梯，居住舒适度其实一般。
82㎡的两房和92㎡、102㎡的三房，合租房源较多，差不多500元/月。比较有意思的是，整租房源，该小区两室的租金比三室的租金还要高出100元/月，整体租金在1600-1800。如果简单装修一下，配上基本家具，租金甚至能到2000。
目前，白马小区高层住宅的二手房挂牌价约1.1w/㎡，比前两年有所下跌，以后大概率也会继续下跌。
而白马小区其他组团的楼梯房，两室的租金大约在1500-1600。二手房挂牌价约1w/㎡。
就在我们以为白马这一片的整体情况就这样的时候，在澄碧巷又有了意外收获——白马新小区。
白马东区靠近大观首府的几栋楼属于原址重建，在一众老房子中，很显眼。而老小区能有这样的契机进行翻新，却是建立在老业主长达8年的回家之路上的。
简单来说，就是白马东区旁边建设高层小区时，导致老小区地基沉降。2013-2016年，白马东区10栋房子被判定为危房，开始疏散居民。2019年，危房拆除重建。2021年1月底毛坯交付。
从这个例子来看，老小区拆除重建的契机是成为危房，彻底不能居住。那昆明一些老小区应该还能再撑很多年。
新交付的白马东区仍然是6-7层的楼梯房，相较于老组团，除了外立面、楼道更新外，楼栋之间还预留了停车场，算是抓住了老小区停车难的痛点。
不过，除了少数楼栋使用门禁外，部分楼栋还是可以自由出入，看来0.8元/㎡/月的物业费，不足以让管理跟上。
从租房市场来看，新建房的两室租金约1700-1800，基本和白马高层住宅区持平。
二手房挂牌房源较少，相较于其他组团买了之后还要把老装修拆了再重新装，新建房可以直接选择毛坯房。
我们看了一套61㎡的两室毛坯房源，二楼，底价78万，小区挂牌均价约1.1-1.2w/㎡。
整体来看，白马小区有两点比较意外：一是租金高于我们的预期；二是租售房源数量低于预期。
白马小区两室和三室的租金约1700，而附近的海伦堡中央广场两室租金约1800，后者离梁家河地铁站更近。
小区房龄20年+，没有名校加持，租金却没有和周边次新小区拉开太大距离，和白马小区的地段有一定关系。
往东是市中心东风广场，往北是人民西路商务圈，往南是南亚风情第壹城，而且距离都不算远，有可以通达的公交线路。
对于在这些区域工作的人来说，白马小区可以作为过渡性居住。而刚参加工作的群体，大多不需要考虑学区，有合租意愿，因此租金能维持在较高水平。
从小区走访情况来看，自住较多，投资较少，可能是租售房源数量较少的主要原因。
白马小区周边以沿街商铺为主，农贸市场和超市也在步行范围内，接地气，生活氛围浓厚，对于住惯了这一片的人来说，同样价格很难买到该类型的社区。
曙光小区
一开始，曙光小区吸引我们去看的原因仅仅是：从外围看，它足够老，也足够大，是本期栏目匹配的观察对象。
然而，当我们看完这一片出来，才发现这里就像被城市遗忘的角落，明明身处闹市，却安安静静，很难想象这是一个被3、4、6号地铁线包围的地段。
即使我们对老小区的老旧有一定心理准备，但是看到一列“兵营式”排布的红砖房时，还是觉得有点不可思议。
曙光小区周转房：四层的楼梯房，一层五户，每层配两个公厕（室内无卫生间），洗澡去公共澡堂。
有一种上世纪集体宿舍的感觉。但是，红砖外立面不会有脱落的情况，而且楼栋内外还算整洁，竟然有一种朴素的美感。
居住舒适度肯定很差，不过真要拆了盖高楼，又觉得有点可惜（仅代表个人主观感受）。
这类房源有一定特殊性，和政府为困难家庭提供的保障房不同，周转房是单位为员工提供的临时性住房，一般产权归企业所有。
曙光小区周转房只租不卖，而且只能到位于该小区的周转房租赁管理服务处租。
一室的租金大约400，两室的租金约800。我们侧面了解到，房源还挺紧俏。
主观印象中早该被淘汰的房子，在真实市场上仍然发挥着价值。
曙光小区绝大部分还是可以正常在租售市场流通的老小区。其中曙光东区成为官渡区老旧小区改造示范小区，舒适度有所提升，物业管理引进了“红色物业”。
曙光西区和曙光小区北段目前仍然还是未经改造提升的老小区。
以曙光北段为例，到曙光小学和大树营地铁站的步行距离都在220米左右，楼梯房二楼两室，约55㎡，带家具租金约1400-1500，二手房挂牌价约1.1-1.2w/㎡。
同样楼层和面积的房源，老装修和简单新装修后，市场报价相差8万左右。
附近的银杏廊亭（2005年建成）挂牌价约1.5-1.6w/㎡，春城明珠（2005年建成）挂牌价约1.3-1.5w/㎡。这两个小区的出租房源较少，其中春城明珠的三室电梯房，126㎡，租金约2800。
两类小区面对的租售客群有差异，老小区的市场活跃度可能并不弱于这些相对较新的小区。
曙光小区和白马小区的二手房挂牌均价整体持平，但是租金要更低。即使是地铁口，但是生活氛围确实没有白马小区好，也会影响租客的选择。
船房小区
船房小区和曙光小区一样，挨着二环高架，小区旁边有铁路，但是规模要更小，房龄也要稍微新一些。
除了楼梯房，还有类似别墅的四层小楼，瓷砖外墙的楼栋看着要比涂料外墙的楼栋新一些。
社区道路两侧基本停满车，栽种了绿化树，单元楼前后有一定绿化。和其他大型社区一样，小区内部有幼儿园。
在小区中段位置，有一个小广场，可以作为社区健身场所。据住在该小区的业主反馈，靠近铁路边有一个公共露天的网球场。
商铺主要在沿街楼栋的一楼，B区和C区的商铺大多是关着的，对着大门的道路两侧倒是有较多商铺在营业。旁边的融城优郡有超市，生活便利度也还不错。
小区大门是老式的铁门，虽然旁边有值班岗亭，但是出入比较自由，管理比较松懈。
小区建成年代和一侧的南二环高架建成通车年代重叠，再加上年代更加久远的铁路线，也就是说这个小区西南侧的房源（主要是A区和B区），在业主入住之后，都要忍受噪音。
从距离上看，小区也不算是紧挨着二环高架，但是，实际感受下来，即使走在小区内部道路上，都能听到车辆噪音。
我们来到船房A区的四楼，从卧室阳台往外看，进出昆明站的铁路线路比较繁忙，除了客运还有货运。
这样的一套71㎡两室，租金约1600-1700，二手房挂牌均价约9000-11000元/㎡。
整体来看，合租约500元/月，整租房源也比前面提到的两个小区多，大部分是两室，顶楼租金约1500，低楼层约1700。
中介反馈船房小区前两年二手房成家均价约1.2w/㎡，今年部分着急出手的卖家，九千多也愿意卖了。
旁边次新小区融城优郡，离严家地地铁站更近，70多平米的两室，租金约2100-2300，二手房挂牌均价约1.2-1.3w/㎡。
两个小区虽然租金上相差较大，但是融城优郡部分回迁房源的二手房价格和船房小区比较接近，在刚需市场形成一定竞争。
不过，从新房市场来看，该地段周边还有众安白马御府（1.7w-1.8w)、隆盛府(1.7w-1.95w)、金茂府(2.2w-3w)、艺城春城玖號(1.9w-2.4w)，对改善客户的争夺更加激烈。
在考虑地段和预算时，新房选择基本没有，刚需客户只能转向选择二手房，对于持有此类二手房的房主来说，也算拥有一个较好的流通机会。
金沙小区
这个小区被人戏称为“孤岛”。
倒不是地段偏僻，前不着村后不着店，而是因为孤零零地建在地势较高的地方，既没有好的学校划片，也不在比较好的地段，去趟大超市也需要先下山。
这样平平无奇的老小区，很容易让人感觉好奇：租售情况如何？未来的出路在哪？
金沙小区虽然在二环外，但靠近人民东路，附近有地铁3号线。东市区一出二环，就有一种比较偏的感觉。
从金瓦路拐到金沙路就是一个大坡，爬到坡顶就是金沙小区，规模和船房小区类似，停车主要也是在道路两侧，车位较紧张。
金沙路两侧有生活超市，也有小店铺，购物娱乐则要到石闸附近的爱琴海购物公园或新迎新城。内部有幼儿园，靠近大门的地方有一个公交车场，坐公交车比较方便。
总高7层的楼梯房，水洗石外墙，楼栋内外维护一般。和前面几个老小区一样，单元门形同虚设，进出自由。
我们看的几个老小区都有物业，物业费最高也就0.8元/㎡/月（因楼梯房无电梯维护费和二次加压费），确实存在管理不到位的问题，更谈不上服务。
这样的老旧小区，除了道路修补、外立面刷新、雨污分流等硬件设施的改造之外，可能还需要引进好的物业，让无序变有序，减缓小区折旧速度，改善居住氛围。
金沙小区有较多房改房，实得面积要大于证上面积。以55.4㎡的房源为例，实得面积约65㎡，三楼东南向的两室，挂牌价约62w。
两室平均租金约1300，基本都是整租的房源。由于大部分房主都按实得面积报价，小区二手房整体均价不过万，如果按照证上面积算，单价则在1w-1.1w之间，和船房小区比较接近。
离金沙小区最近的次新房铭诚东尚，小高层，一梯两户板楼，78㎡的两室，挂牌价约98w，单价约1.2w。
附近朝九晚五的跃层，二手房单价在1w左右，中介甚至还推荐了一套单价约8千的两室房源；胜意嘉园的板式小高层，二手房挂牌价在1w-1.1w。
这样一对比，实在找不到接盘金沙小区二手房的理由。
看这个小区的时候还有一个小插曲，中介带我们看了一套56㎡的两室房源，挂牌价55w。房子目前还有租客，内部简直像个“垃圾场”（保护读者，不放图了），看得你怀疑这样的房源真有必要带看吗？
前面提到，老小区硬软件设施的改善需要一个契机，需要外部条件的强力介入。但是作为房主，如何发挥主观能动性，让自己手中房产有更大的价值？
搞好卫生，保证租客/买主看到的是一个整洁的空间，这是最基本的。
有条件的话，简单做一下室内装修（非豪装）。虽然重新装修意味着投入金钱和时间成本，但是与其空置，或者一直降价，简装的成本并没有那么高。
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本期市场观察，看了昆明4个老小区，有的原址重建，有的提升改造，大部分还是维持现状。
租售市场上也能看到这些小区的身影。以白马小区东碧组团为例，贝壳网上显示在租房源有3套，最近一次二手房成交则是今年9月份，比2021年成交价有明显下降，每平米跌了2000。
租售房源较少，除了自住较多，也和部分房源掌握在小区附近的小中介门店手中有一定关系。
也许，老小区不在你买房租房的考虑范围，但是不能否认，这里的入住率并不低。对于很多人来说，这里是老昆明人的家，对新昆明人来说，这里是庇护所，是起点，是第一站。
END